空き家を相続した時にすべきことは？
最近このご相談が増えたなぁと実感しています。困っているけどプロになかなか相談できない方は、もっともっといらっしゃるんだろうなと思い、今回はそのお話をしたいと思います！
それは「相続で取得した土地・住宅どうしよう…」問題です！ご自身は遠方で、管理がなかなかできなくて困っています、、というもの。まずは何をして何を考えればよいのでしょうか。
| １．増えています、相続きっかけの空き家 |
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ニュース等でご存じの通り、空き家自体は年々増加していて、都心部のように人口が集まってくる地域でも増えています。賃貸用住居の空室も含まれているのもありますが、平成30年住宅・土地統計調査（総務省）によると、大阪の空き家率1位は吹田市、2位は岬町、3位は門真市、4位に大阪市が入ってきます。
空き家所有者の方々の悩みとしては、
- 管理作業が大変
- 住宅を利用する予定がないのに管理しても無駄になる
- 遠方に住んでいるので管理が困難
が上位に上がります。（国土交通省の令和元年空き家所有者実態調査より）
そして、空き家を取得するきっかけとして、新しい家を買って引っ越すから今まで住んでいた家が空き家になるとか、要介護になってこれまで一人住んでいた家から老人ホームに入居するなどいろんな理由があると思います。
その中でも今一番多いのは、ご両親やご親族がなくなり「相続により空き家を取得した」というものです。この10年でも大きく状況が変わっていると思います。国土交通省の空き家所有者実態調査によると、2009年はその理由はおおよそ3%でしたが、2019年には54.6%にまで増えました。超高齢化社会の今、今後もその傾向は変わらないでしょう。
| ２．相続きっかけの空き家、みんなどうしてる？ |
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相続をきっかけに取得した空き家を、皆さんどのように利用しているのでしょうか。
実は、、、空き家のままにされる方が一番多いです！
今後の利用意向について
（出典）国土交通省の令和元年空き家所有者実態調査より
その中でも、ご自宅から空き家まで、車や電車で1時間以上かかる方は、売却されたりセカンドハウスにされる傾向にあります。一方、車や電車で1時間以内の方は、空き家のまま物置などに使われる傾向にあります。
空き家のままにする方の約半数の方が、
- 物置として必要
- 解体費用を掛けたくない
と考えられているようです。
| ３．空き家のままにしておくリスク |
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■荒れて近隣の方にご迷惑をかける可能性がある
本当に不思議なのですが、家は人が住んでいるとそんなことないのに、人がいなくなると急に荒廃が進みます。理由はよく分かりません。
そのため、壁や屋根が朽ちで、害虫・害獣が住み着いてしまったり、悲しいことに不法投棄や放火などの犯罪に利用されてしまったり。。。
これらのような予想できる危険性を放置していたという持ち主としての責任を問われることにもなります。
■資産価値が下がる
上のようなことにまでならないとしても、資産価値が下がってしまうと、いざ空き家を売ろうと思っても、なかなか買い手が見つからないかもしれません。いざ空き家を担保に融資を受けようと思っても、思った金額が借りられなかったりするかもしれません。
■固定資産税が上がる可能性がある
住宅用地の固定資産税は、特例措置によって、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は1/6に、一般住宅用地 （200㎡を超える部分）に減額されています。
しかしながら、適切な管理を行わずに空き家を放置すると特例措置の対象から除外されるため、固定資産税の負担が増えてしまいます。
詳しくはこちらをご覧ください→国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成２６年法律第１２７号）
| ４．空き家を相続した際にすべきこと |
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空き家を相続したら、まずは相続登記を行いましょう。相続で空き家を取得しても登記や名義変更を行わない方が約17. 8%いらっしゃるようです。(国土交通省令和元年空き家所有者実態調査より）
「費用負担感が大きい」「手続きが煩わしい」などの理由で登記や名義変更を行わないようですが、名義変更を行わないと、売却などの取引を行うことができません。
※相続登記が2024年4月から義務化されることになりました。それについて、コラム「2024年4月から相続登記が義務化されます」で解説していますので、ぜひご覧ください。（2023.8.26追記しました）
そのあとは、以下の3点から何を選択するか考えます。
すぐにどうこうするつもりがないとしても、色んな活用の可能性が考えられるうちに、つまりは資産価値が高いうちに、考えましょう。
①売却する
メリット：・空き家を現金化できる
・複数人で相続した時きれいに分けられる
・維持管理が不要
②賃貸に出す
メリット：・家賃収入が得られる
注意点 ：・リフォームなど初期費用、維持管理費が必要
収益性を考えてどれぐらいのコストをかけてもよいかを考えましょう。
③自宅にする、セカンドハウスとして利用する
メリット：・新たな土地を購入して家を建てるより割安
普段の生活ではなかなか経験のない決断だと思います。そんな時こそ、私たちのようなプロを頼って欲しいと思います。
登記・名義変更からその後の活用方法について、皆さんのライフプランに合わせてしっかりご案内させていただきます。
| 5. まとめ |
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近年増えている空き家の約半数は、相続により取得したものです。
- 管理作業が大変
- 住宅を利用する予定がないのに管理しても無駄になる
- 遠方に住んでいるので管理が困難
以上の理由から、空き家のままにされている方も多い状況ですが、是非とも、資産価値が下がらないうちに、以下についてご検討ください。
- まずは、登記・名義変更をする。 ※2024年4月から義務化されます。最新のコラムをご確認ください。（2023年8月26日追記）
- それから、「①売却する」、「②賃貸に出す」、「③自ら住む・セカンドハウスにする」から活用方法を選ぶ。
一生に一度するかしないかの決断だと思います。こんな時は是非ともプロを頼っていただきたいと思います。コーヒーを淹れてお待ちしておりますので、まずはコモンズ不動産へご相談ください！
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