「マンション管理の転換点」2026年4月、区分所有法改正で何が変わるのか？

１．なぜ今、法改正が必要だったのか？

２．ポイント１：所在不明の区分所有オーナーを除外して決議が可能に

３．ポイント２：建替え・改修の決議要件の緩和

４．ポイント３：管理者の権限と責任の明確化

５．まとめ

不動産市場において、「静かなる激震」といえる法改正「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が2026年4月から施行されます。

管理会社が対応するからと理解するのを後回しにしてしまう方も多いのではと思いますが、今回の改正は経営判断や資産価値を守ることにつながる内容であると考えます。区分所有オーナー様が押さえておくべき３つのポイントに整理して解説していきます。

分譲マンションが抱える「建物の老朽化」と「所有者の高齢化・所在不明化」という2大課題に対して、今の社会問題と照し合せて最適な対応を取れるように法改正が行われました。

これまでは、建替えや重大な変更を行う際、所有者全員の合意を得るのが非常に困難でした。連絡がつかない所有者が一人いるだけで、多数決の分母から外せず、結果として必要な決議ができない「決議の不全」が全国で多発していたのです。今回の改正は、この「意思決定のハードル」を合理的に引き下げることが最大の目的です。

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これまでの決議ルールでは、連絡が取れない所有者も「反対票」に近い扱いになってしまっていました。しかし、2026年4月からは以下のような仕組みが導入されます。

変更点１：所在不明者を除外した状態での決議

一部の項目において、これまでは「全所有者の〇分の〇」という基準でしたが、改正後は、裁判所の関与などを前提に「所在不明者を除外した状態での決議」が可能になります。

変更点２：連絡がつかない所有者を除外した状態での対数決

管理組合がいくら努力しても連絡がつかない所有者を、計算上の「母数」から外せるようになります。そのため、アクティブに活動しているオーナーたちの意思が反映されやすくなります。これまで「あの部屋の人が捕まらないから……」と諦めていた大規模修繕や設備更新がスムーズに進むようになります。

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築古マンションの区分所有者にとって最大の関心事は、建物の終末期をどう迎えるかかなと思います。

変更点１：建替え決議の柔軟化

これまでは所有者の「5分の4」以上の賛成が必要でしたが、耐震不足などの特定の条件下では、この要件が「4分の3以上」へ緩和される方向で整理されています。

変更点２：一括売却（マンション敷地売却制度）の拡充

建替えだけでなく、建物と敷地をまるごと売却して清算する際のハードルも下がります。

従来は全員の同意が必要だった「一括売却」や「建物取り壊し」が、建て替えと同様の「5分の4以上の賛成」で決議可能になります。耐震性不足など、除却の必要性が高いマンションでは、決議要件が「4分の3以上」に引き下げられます。

これは、資産価値がゼロになる前に「手仕舞い」をするための選択肢が増えることを意味します。

マンション敷地売却制度を活用すると、区分所有建物以外（商業ビル・オフィスビル等）への建替えも可能になることで、区分所有権の評価が高くなる場合があります。

ただし、マンション敷地売却制度の利用が可能なのは、（1）耐震性に不足がある、（2）外壁の剥落などによる危害のおそれがある、（3）防火性能が不足している、のいずれかに該当するとして行政に認定された「特定要除去認定マンション（※）」です。認定を受けたマンションの管理組合には除却に関する努力義務が発生します。

（参考）マンション敷地売却制度：国土交通省 マンション建替え・敷地売却フロー図

　　　　マンション建替円滑化法：法務省 改正の概要

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今回の改正では、理事会方式だけでなく、第三者（管理会社や専門家）が管理者となる「第三者管理方式」を念頭に置いた規定も整備されます。
投資用マンションを所有するオーナーにとって、自分が理事にならなくてもプロが適正に管理してくれる体制が法的に担保されやすくなるのは朗報です。一方で、管理者の権限が強まる分、オーナー側には「管理者が適切に動いているか」を監視する目がより厳しく求められるようになります。

不動産オーナーが今から準備しておくべきこと
2026年4月の施行に向けて、オーナーの皆様は以下の3点を意識してみてください。

　① 所有物件の「所在不明者」の有無を確認する

　　　管理組合の議事録を読み、決議が毎回スムーズに行われているか、連絡不能な住戸がないかを確認してください。

　　　　　　・総会の出席率（委任状含む）を把握しているか？

　　　　　　・ 管理組合に自身の「最新の連絡先」を届けているか？

　　　　　　・デジタル投票（電磁的方法）が導入されているか？

　② 長期修繕計画の見直し

　　　 決議がしやすくなるということは、これまで先送りにされていた工事が動き出すということです。

　　　　一時金の徴収や修繕積立金の増額の議論が加速する可能性があるため、収支計画を再チェックしておきましょう。

　③ 「出口」のシミュレーション
　　　法改正により、建替えや売却の検討が現実味を帯びてきます。所有物件の築年数が40年を超えている場合は、改正後のルールを前提に、いつまで持ち続けるべきかの再検討をお勧めします。

今回の区分所有法改正は、いわば「マンションの民主主義を正常化するアップデート」です。

一部の無関心や所在不明によって、熱意あるオーナーの資産価値が毀損される時代は終わりつつあります。オーナー様が準備しておくべき内容で１つでも不明点がある場合は、専門家に相談して備えてみてください。もし弊社とご縁ありましたら、伴走支援させていただきます。

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