「駆け込み相続税対策」の終焉
賃貸用不動産評価5年ルール2027年1月施行
「相続が気になりだしたら、現金を不動産に換えて評価額を下げる」 これは、不動産オーナーにとって節税の王道スキームでした。現金のまま持っていると100％の価値で課税されますが、賃貸不動産に換えることで、評価額を3割〜4割、場合によってはそれ以上圧縮することができたからです。
しかし、この「購入してすぐに評価を下げる」という手法に、ついに国が強力なメスを入れます。それが令和8年度税制改正によって2027年1月1日より導入予定の、通称「5年ルール」です。このルールの登場により、「亡くなる直前の対策」は事実上、無効化されることになります。
| １．5年ルールの正体とは？ |
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なぜ不動産を買うと節税になるのでしょうか。それは、相続税を計算する際の基準となる「評価額」が、実際の売買価格（時価）よりも低く設定されているためです。
- 土地：路線価（時価のおおよそ8割）
- 建物：固定資産税評価額（建築費のおおよそ50~70%程度）
さらに、「賃貸用」であれば、そこからさらに評価が割り引かれるため、大きな節税メリットが生まれていました。
詳しくは、コモンズコラム「相続対策ってどんなことができる？」をご覧ください。
ところが、新ルールではこのメリットが封じ込められてしまいます。
【改正内容のポイント】
相続開始（お亡くなりになった日）の前5年以内に取得、あるいは新築した「賃貸用不動産」や「不動産小口化商品」については、路線価などの低い評価額ではなく、「取得価額（実際に買った時の金額）」で評価されるようになります。
（参考）令和８年度税制改正の大網、財務省
つまり、購入してから5年が経過するまでは、現金で持っているのと変わらない評価額で課税されるという、非常に厳しい内容です。
| ２． 数字で見る「節税効果」の消失 |
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具体的なシミュレーションで、その影響度を見てみましょう。
例えば、2億円の現金を活用して賃貸マンションを建築・購入した場合を比較します。
■現行ルール（2026年までの取得、または取得から5年経過後）
- 時価（購入額）：2億円
- 相続税評価額：約1.2億円（時価の約6割に圧縮できた場合）
- 節税メリット：相続財産を約8,000万円分削減。相続税率が30%なら、これだけで2,400万円の減税効果になる。
■新ルール（2027年以降、取得から5年以内の相続）
- 時価（購入額：2億円
- 相続税評価額：2億円（取得価格のまま）
- 節税メリット：0円
これまでは、購入した瞬間に「資産圧縮」ができていましたが、これまでは5年経つまでその恩恵は受けられません。それどころか、不動産購入時には、建設費以外の登録免許税や不動産取得税、仲介手数料などの諸経費が掛かります。節税メリットが「0円」であれば、諸経費分マイナスになってしまいかねません。
相続対策をしたい方にとって、この改正の最も恐ろしい点は、「亡くなってからでは手遅れ」、かつ「5年という長い待機期間が必要」になる点です。
例えば、85歳のオーナー様が相続対策として新築マンションを計画したとします。完成・引き渡しが2027年になった場合、その節税効果がフルに発揮されるのは、オーナー様が90歳を迎えられる時です。 「5年生きなければ、せっかくの対策が無駄になる」という状況は、ご家族にとっても精神的に大きなプレッシャーとなります。対策を先延ばしにすればするほど、それは「健康寿命とのギャンブル」のようになってしまうのです。
また、2027年1月の施行間際になると、駆け込み需要による建築費の高騰や、優良物件の争奪戦が予想されます。焦って条件の悪い物件を掴まされては、本末転倒です。早めに計画的に進めることが重要になってきます。
2027年1月の施行まで、残された時間はあとわずかです。しかし、闇雲に動くのは危険です。これからの時代、不動産オーナー様には以下の3つの視点をご提案します。
①「5年先」を見据えた資産ドックの実施
まずは、現在保有している物件やこれから購入を検討している物件が、2027年以降にどう評価されるか、売買ができる不動産屋や税理士等の専門家を交えて正確なシミュレーションを行う必要があります。特に高齢のオーナー様は、早急な現状把握が不可欠です。
②早期承継の検討（5年のカウントダウンを早める）
5年ルールは「相続」に適用されますが、贈与を活用して早めに次世代へ資産を移すことで、このカウントダウンを前倒しにする方法もあります。家族信託などを組み合わせ、管理権限は現オーナーが持ちつつ、財産権だけを早めに移転させる方法もありますので、柔軟な設計を検討してみてはいかがでしょうか。
③ 「管理の質」による価値防衛
賃貸用不動産取得による節税という「入り口のメリット」が薄れる以上、今後は物件そのものの「収益性（出口の強さ）」がより重要になります。
例えば、 分譲マンションを賃貸用不動産として区分所有する場合は、「管理計画認定制度」の活用など、建物の維持管理状態を公的に証明して資産価値を高く維持するよう管理していきましょう。これこそが、節税に頼らずに資産を守る唯一の確実な手段となります。
| ５．まとめ |
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今回の税制改正は、これまでの「不動産＝節税」という王道の公式を崩すものです。
【税制改正のポイント】
相続開始（お亡くなりになった日）の前5年以内に取得、あるいは新築した「賃貸用不動産」や「不動産小口化商品」については、路線価などの低い評価額ではなく、「取得価額（実際に買った時の金額）」で評価されるようになります。
しかし、裏を返せば、しっかりと時間をかけて準備をし、質の高い賃貸経営を行っているオーナー様が正当に報われる時代が来るとも言えます。
「まだ先のこと」と思わず、まずは一度、皆様の大切な資産の「健康診断」をしてみませんか？
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